Upravljanje održavanjem zgrade je ključno za osiguranje njene dugovečnosti, funkcionalnosti i sigurnosti. Pravilno planiranje i sprovođenje aktivnosti održavanja može značajno doprineti vrednosti nekretnine i kvalitetu života njenih stanara. U ovom postu, razmatramo kako formirati i upravljati planom održavanja zgrade, uključujući dinamiku i obim aktivnosti.
Šta Obuhvata Održavanje Zgrade?
Održavanje zgrade obuhvata sve aktivnosti koje osiguravaju očuvanje njenih funkcija i svojstava, uključujući:
- Tekuće održavanje: Redovni pregledi, popravke i preventivne mere za održavanje zgrade na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti.
- Investiciono održavanje: Veće popravke i zamene kojima se poboljšavaju karakteristike postojećih elemenata zgrade.
Ključni Koraci u Izradi Programa Održavanja
- Prikupljanje informacija:
- Provera stanja zgrade: Sprovođenje vizuelnih pregleda i stručnih ekspertiza.
- Analiza prošlih troškova: Pregled istorije održavanja za identifikaciju učestalih problema.
- Izrada izveštaja o proveri stanja:
- Dokumentovanje stanja: Popis svih elemenata zgrade i njihovo trenutno stanje.
- Predlog prioriteta: Identifikacija problema koji zahtevaju hitnu intervenciju.
- Planiranje aktivnosti:
- Definisanje dinamike: Vremenski okvir za sprovođenje aktivnosti (npr. mesečno, godišnje).
- Obim aktivnosti: Preciziranje potrebnih radova i usluga (npr. zamena krova, servisiranje lifta).
- Procena sredstava:
- Finansijska analiza: Izračunavanje potrebnih sredstava za realizaciju planiranih aktivnosti.
- Formiranje rezervnog fonda: Obezbeđivanje sredstava za nepredviđene troškove.
Dinamika i Obim Provera Stanja Zgrade
Provera stanja zgrade obavlja se prema određenim vremenskim intervalima koji zavise od vrste elemenata zgrade i njihovih specifičnih karakteristika. Ovi intervali su obično definisani pravilnikom o obimu i dinamici održavanja zgrada. Evo ključnih smernica za učestalost provera:
Učestalost provera zgrade prema pravilniku:
Konstruktivni građevinski elementi:
- Temelji/armirani beton: Svakih 30-40 godina
- Noseći zidovi: Svakih 25-30 godina
- Stubovi, grede i zidna platna: Svakih 20-25 godina
- Međuspratne konstrukcije: Svakih 20-25 godina
- Stepenište: Svakih 15-20 godina
- Liftovsko okno: Svakih 10-20 godina
- Krovna konstrukcija: Svakih 15-20 godina
Drugi građevinski elementi:
- Fasadni zidovi (ispuna, izolacija, završna obrada): Svakih 5-7 godina
- Unutrašnji pregradni zidovi (osim zidova u posebnim delovima): Svakih 7-10 godina
- Krov (pokrivač, slojevi kod ravnog krova, pripadajući elementi): Svakih 3-4 godine
- Oluci, olučne cevi i drugi elementi za odvod vode sa krova: Svakih 2-4 godine
- Druga krovna i fasadna limarija: Svakih 0,5-1 godinu
- Dimnjačke vertikale: Svakih 5-7 godina
- Ventilacioni kanali: Svakih 5-7 godina
- Kanali za smeće u zgradi: Svakih 5-7 godina
- Završne obrade podova, plafona i zidova u zajedničkim delovima zgrade: Svakih 2-3 godine
- Horizontalna i vertikalna hidroizolacija: Svakih 1-2 godine
- Stolarija i bravarija na zajedničkim delovima zgrade (prozori, vrata i njihovi elementi): Svakih 2-3 godine
- Ograde na krovu, stepeništima, terasama, lođama i zajedničkim delovima zgrade: Svakih 5-7 godina
- Protivpožarno stepenište zgrade: Svakih 5-7 godina
- Protivpožarni koridor: Svakih 5-6 godina
- Septička jama: Svakih 4-5 godina
- Šaht vodovodne i kanalizacione instalacije: Svakih 5-7 godina
- Ulazna nadstrešnica, spoljno stepenište i natkrivka: Svakih 5-10 godina
Uređaji i oprema:
- Lift, instalacije i uređaji unutar liftovskog okna: Svake godine
- Liftovsko postojenje unutar lift kućice: Svake godine
- Pumpno postrojenje za izbacivanje otpadne, podzemne i kišne vode i prepumpni uređaj: Svakih 2-3 godine
- Hidroforsko ili drugo pumpno postrojenje za snabdevanje zgrade vodom ili za regulisanje pritiska vode: Svakih 2-3 godine
- Uređaji i instalacije za uzbunjivanje: Svakih 2-3 godine
- Oprema za video nadzor: Svakih 2-3 godine
- Oprema protivprovalnog sistema: Svakih 2-3 godine
- Hidrant, hidrantska creva i drugi hidrantski delovi: Svakih 3-4 godine
- Uređaji i instalacije za zaštitu od požara: Svakih 2-3 godine
- Uređaji i oprema zajedničkog sistema ventilacije i klimatizacije: Svakih 2-3 godine
- Kazani za čvrsto gorivo, uređaji kotlarnice u zajedničkim delovima zgrade: Svakih 3-5 godina
- Podstanica: Svakih 3-4 godine
- Grejna tela u zajedničkim delovima zgrade: Svakih 2-3 godine
- Sanitarni uređaji u zajedničkim delovima zgrade: Svakih 3-4 godine
- Uređaji za nužno osvetljenje: Svakih 2-3 godine
- Uređaji za rezervnu elektroenergiju (agregati): Svakih 2-3 godine
- Interfon: Svakih 1-2 godine
- Poštanski sandučići: Svakih 1-2 godine
Instalacije:
- Vodovodna mreža: Svakih 3-4 godine
- Kanalizaciona mreža: Svakih 3-4 godine
- Elektroinstalacije zgrade i stepenišne, nužne i pomoćne rasvete: Svakih 3-5 godina
- Elektroinstalacija interfona: Svakih 1-2 godine
- Instalacije centralnog grejanja, grejnih tela u zgradi, delova toplotnih postrojenja i uređaja zgrade: Svakih 2-3 godine
- Instalacije gasa (vertikalne i horizontalne): Svakih 3-4 godine
- Instalacije i uređaji za centralno zagrevanje vode: Svakih 3-4 godine
- Gromobranske instalacije: Svakih 2-3 godine
- Instalacije kablovskih i antenskih sistema: Svakih 1-2 godine
- Telefonske instalacije i uređaji: Svakih 2-3 godine
- Instalacije video nadzora objekta: Svakih 2-3 godine
Ko Može Vršiti Pregled po Stavkama?
Za sprovođenje detaljnih pregleda zgrade, angažovanje odgovarajućih stručnjaka i firmi je ključno za osiguranje kvaliteta i tačnosti izveštaja. Evo koji stručnjaci i firme mogu vršiti pregled po stavkama navedenim u tabeli:
Konstruktivni građevinski elementi:
- Temelji/armirani beton, noseći zidovi, stubovi, grede i zidna platna, međuspratne konstrukcije:
- Građevinski inženjeri: Specijalizovani za konstrukcije.
- Sudske veštake građevinske struke: Za stručne procene i veštačenja.
- Stepenište, liftovsko okno, krovna konstrukcija:
- Građevinske firme: Specijalizovane za izgradnju i održavanje.
- Arhitekte: Za pregled i planiranje popravki.
Drugi građevinski elementi:
- Fasadni zidovi (ispuna, izolacija, završna obrada):
- Građevinske firme: Za fasadne radove.
- Arhitekte i građevinski inženjeri: Za pregled i planiranje izolacija i završnih obrada.
- Unutrašnji pregradni zidovi, krov (pokrivač, slojevi kod ravnog krova, pripadajući elementi):
- Građevinske firme i majstori: Specijalizovani za unutrašnje radove i krovove.
- Sudske veštake građevinske struke: Za stručne procene.
- Oluci, olučne cevi i drugi elementi za odvod vode sa krova:
- Vodoinstalateri: Za pregled i održavanje odvodnih sistema.
- Građevinske firme: Specijalizovane za krovne radove.
- Dimnjačke vertikale, ventilacioni kanali, kanali za smeće:
- Dimničari i specijalisti za ventilaciju: Za pregled i čišćenje dimnjaka i ventilacionih sistema.
- Građevinske firme: Specijalizovane za te radove.
- Završne obrade podova, plafona i zidova u zajedničkim delovima zgrade:
- Građevinske firme i majstori: Specijalizovani za unutrašnje radove.
- Arhitekte i dizajneri enterijera: Za planiranje i nadzor radova.
- Horizontalna i vertikalna hidroizolacija:
- Specijalizovane firme za hidroizolaciju: Za pregled i izvođenje radova.
- Stolarija i bravarija (prozori, vrata i njihovi elementi):
- Stolari i bravari: Specijalizovani za ove radove.
- Građevinske firme: Za veće projekte zamene.
- Ograde na krovu, stepeništima, terasama, lođama i zajedničkim delovima zgrade:
- Metalurške firme i bravari: Za izradu i popravku ograda.
- Protivpožarno stepenište i koridor:
- Protivpožarne firme: Specijalizovane za instalacije i održavanje protivpožarnih sistema.
- Septička jama i šaht vodovodne i kanalizacione instalacije:
- Vodoinstalateri i specijalizovane firme za sanaciju kanalizacije.
- Ulazna nadstrešnica, spoljno stepenište i natkrivka:
- Građevinske firme i majstori: Specijalizovani za spoljne radove.
Uređaji i oprema:
- Lift, instalacije i uređaji unutar liftovskog okna, liftovsko postojenje:
- Specijalizovane firme za liftove: Za pregled i servisiranje liftova.
- Pumpno postrojenje, hidroforsko postrojenje:
- Vodoinstalateri i specijalizovane firme za pumpna postrojenja.
- Uređaji i instalacije za uzbunjivanje, oprema za video nadzor, oprema protivprovalnog sistema:
- Sigurnosne firme: Specijalizovane za instalaciju i održavanje sigurnosne opreme.
- Hidrant, hidrantska creva i drugi hidrantski delovi:
- Protivpožarne firme: Specijalizovane za održavanje protivpožarnih sistema.
- Uređaji i oprema zajedničkog sistema ventilacije i klimatizacije:
- Specijalizovane firme za ventilaciju i klimatizaciju.
- Kazani za čvrsto gorivo, uređaji kotlarnice, podstanica, grejna tela, sanitarni uređaji, uređaji za nužno osvetljenje, uređaji za rezervnu elektroenergiju (agregati), interfon, poštanski sandučići:
- Građevinske firme, vodoinstalateri, električari: Specijalizovani za ove oblasti.
Instalacije:
- Vodovodna mreža, kanalizaciona mreža:
- Vodoinstalateri i specijalizovane firme za sanaciju kanalizacije.
- Elektroinstalacije zgrade, stepenišne, nužne i pomoćne rasvete, elektroinstalacija interfona:
- Električari i specijalizovane firme za elektroinstalacije.
- Instalacije centralnog grejanja, grejnih tela, delova toplotnih postrojenja i uređaja zgrade:
- Građevinske firme i specijalisti za grejanje.
- Instalacije gasa (vertikalne i horizontalne), instalacije i uređaji za centralno zagrevanje vode:
- Specijalizovane firme za gasne instalacije i grejanje.
- Gromobranske instalacije:
- Specijalizovane firme za gromobrane.
- Instalacije kablovskih i antenskih sistema, telefonske instalacije i uređaji, instalacije video nadzora objekta:
- Telekomunikacione firme i sigurnosne firme.
Oprema i drugi elementi izvan zgrade:
- Trotoari i platoi oko zgrade:
- Građevinske firme i specijalizovane firme za asfaltiranje i betonske radove.
Angažovanjem ovih stručnjaka i firmi osiguravate da su svi pregledi i održavanje zgrade sprovedeni na profesionalan i efikasan način, što će doprineti dugovečnosti i sigurnosti vaše zgrade.
Koji su rizici ako bi se odstupalo od plana o dinamici i obimu održavanja zgrade?
Odstupanje od plana o dinamici i obimu održavanja zgrade može dovesti do brojnih rizika koji mogu ugroziti sigurnost, funkcionalnost i dugovečnost zgrade. Evo ključnih rizika:
Rizici Odstupanja od Plana Održavanja Zgrade
- Strukturni Rizici:
- Oštećenja Konstruktivnih Elemenata: Nepravilno ili neblagovremeno održavanje može dovesti do ozbiljnih oštećenja temelja, zidova, stubova i drugih nosivih elemenata, što može ugroziti stabilnost zgrade.
- Krovna Konstrukcija: Nepregledani ili nepopravljeni krovovi mogu uzrokovati prokišnjavanje, što može dovesti do oštećenja unutrašnjih delova zgrade i strukture.
- Bezbednosni Rizici:
- Požari i Eksplozije: Neodržavani protivpožarni sistemi, električne instalacije i gasne instalacije mogu predstavljati ozbiljan rizik od požara ili eksplozija.
- Liftovi i Stepeništa: Nepregledani i neodržavani liftovi i stepeništa mogu predstavljati rizik za korisnike, uključujući mogućnost zaglavljivanja u liftu ili padova na stepeništu.
- Zdravstveni Rizici:
- Voda i Kanalizacija: Neodržavane vodovodne i kanalizacione instalacije mogu dovesti do curenja, poplava, i kontaminacije vode, što može ugroziti zdravlje stanara.
- Ventilacija i Klimatizacija: Neispravni sistemi ventilacije i klimatizacije mogu dovesti do loše kvalitete zraka u zgradi, što može izazvati respiratorne probleme.
- Finansijski Rizici:
- Veći Troškovi Popravki: Odlaganje manjih popravki može dovesti do potrebe za većim i skupljim popravkama u budućnosti.
- Smanjenje Vrednosti Nekretnine: Zgrada koja nije dobro održavana gubi na vrednosti, što može negativno uticati na vlasnike stanova pri eventualnoj prodaji.
- Pravni Rizici:
- Neusklađenost sa Propisima: Nepridržavanje zakonskih propisa o održavanju može dovesti do pravnih posledica, uključujući kazne i sudske postupke.
- Odgovornost za Nesreće: Vlasnici i upravnici zgrada mogu biti pravno odgovorni za nesreće i povrede koje se dogode zbog neadekvatnog održavanja.
- Rizici po Zajednicu:
- Smanjen Kvalitet Života: Nepostojanje adekvatnog održavanja može smanjiti kvalitet života stanara, uključujući probleme sa grejanjem, vodom, higijenom i sigurnošću.
- Narušeni Odnosi u Zajednici: Problemi sa održavanjem mogu izazvati sukobe među stanarima, posebno kada se radi o deljenju troškova za hitne popravke.
Pravilno održavanje zgrade prema definisanom planu o dinamici i obimu aktivnosti nije samo zakonska obaveza već i ključni faktor za očuvanje sigurnosti, zdravlja i kvaliteta života stanara. Odstupanje od plana može dovesti do ozbiljnih rizika i dodatnih troškova, stoga je važno redovno pratiti i sprovoditi sve predviđene aktivnosti održavanja.
Održavanje zgrade nije samo pitanje udobnosti i estetike već i pitanje sigurnosti i dugovečnosti zgrade. Redovno praćenje i sprovođenje plana održavanja pomaže u sprečavanju potencijalnih problema i osigurava stabilno i sigurno okruženje za sve stanare.
Koliko koštaju stručne procene zgrade?
Troškovi stručnih procena zgrade mogu varirati u zavisnosti od više faktora, uključujući veličinu zgrade, obim potrebnih pregleda, lokaciju, i specifične zahteve procene. Evo nekih ključnih faktora koji mogu uticati na troškove i približne cene za različite vrste stručnih procena:
Faktori koji utiču na troškove stručnih procena:
- Veličina i tip zgrade: Veće zgrade i zgrade sa kompleksnijim sistemima (npr. poslovne zgrade, visoke stambene zgrade) obično zahtevaju više vremena i resursa za procenu.
- Obim procene: Detaljna procena koja uključuje sve aspekte zgrade (konstrukciju, instalacije, opremu) će biti skuplja od osnovne procene.
- Lokacija: Troškovi mogu varirati zavisno od geografskog područja i lokalnih cena usluga.
- Specijalizovani pregledi: Određeni pregledi, poput termografskih inspekcija ili ispitivanja betonskih konstrukcija, mogu imati dodatne troškove.
- Vrsta stručnjaka: Troškovi mogu varirati zavisno od toga da li se angažuju građevinski inženjeri, sudski veštaci, arhitekti ili specijalizovane firme.
Približne cene stručnih procena:
- Osnovna procena stanja zgrade:
- Cene: 300 – 1,000 EUR
- Obuhvata: Vizuelni pregled stanja konstruktivnih elemenata, instalacija i opreme.
- Detaljna procena sa izveštajem:
- Cene: 1,000 – 5,000 EUR
- Obuhvata: Detaljan pregled svih elemenata zgrade, uključujući konstrukciju, instalacije, opremu, sa detaljnim izveštajem i preporukama.
- Specijalizovane procene (termografske inspekcije, ispitivanje betona, elektroinstalacije):
- Cene: 500 – 2,000 EUR po pregledu
- Obuhvata: Specijalizovane usluge koje zahtevaju naprednu opremu i dodatne stručne kompetencije.
- Sudske veštačenja građevinske struke:
- Cene: 500 – 3,000 EUR
- Obuhvata: Stručna procena i izveštaj koji se mogu koristiti u pravnim postupcima ili za ozbiljne tehničke procene.
- Periodični pregledi i servisi (liftovi, protivpožarni sistemi, ventilacija):
- Cene: 100 – 500 EUR po pregledu/servisu
- Obuhvata: Redovni pregledi i održavanje specifičnih sistema i opreme.
Saveti za optimizaciju troškova:
- Kombinovanje pregleda: Ako je moguće, kombinujte različite preglede kako biste smanjili ukupne troškove (npr. zajednički pregled instalacija i konstrukcije).
- Redovno održavanje: Redovno održavanje može smanjiti potrebu za skupljim hitnim popravkama i specijalizovanim pregledima.
- Konsultacija sa stručnjacima: Pre angažovanja, konsultujte se sa stručnjacima kako biste precizno definisali obim i potrebe procene, što može pomoći u izbegavanju nepotrebnih troškova.
- Prikupljanje ponuda: Prikupite više ponuda od različitih firmi i stručnjaka kako biste dobili najbolju cenu i uslugu.
Troškovi stručnih procena zgrade variraju zavisno od mnogih faktora, ali pravilno planiranje i angažovanje odgovarajućih stručnjaka može značajno doprineti očuvanju sigurnosti i vrednosti zgrade. Redovno investiranje u stručne procene i održavanje pomaže u identifikaciji potencijalnih problema na vreme, što dugoročno može uštedeti značajna sredstva i osigurati sigurnost stanara.
Najvažniji Zakonski Propisi za Održavanje Zgrada
Prilikom održavanja zgrada, važno je pridržavati se zakonskih propisa koji regulišu ovu oblast. Ovi propisi obuhvataju različite aspekte od bezbednosti do tehničkih standarda i odgovornosti. Evo ključnih zakonskih propisa koji se primenjuju u održavanju zgrada:
1. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
- Svrha: Reguliše prava i obaveze vlasnika stanova i drugih delova zgrade, uključujući održavanje zajedničkih delova zgrade.
- Ključne odredbe: Održavanje zajedničkih delova, upravljanje zgradom, prava i obaveze upravnika, formiranje rezervnog fonda.
2. Zakon o planiranju i izgradnji
- Svrha: Reguliše planiranje, projektovanje i izgradnju objekata, uključujući standarde koje objekti moraju ispunjavati.
- Ključne odredbe: Građevinske dozvole, tehnički pregled, upotreba građevinskog zemljišta, standardi izgradnje i održavanja.
3. Zakon o bezbednosti i zdravlju na radu
- Svrha: Osigurava bezbedne i zdrave radne uslove za radnike, uključujući one koji rade na održavanju zgrada.
- Ključne odredbe: Mere zaštite na radu, obaveze poslodavaca i radnika, inspekcijski nadzor.
4. Zakon o energetici
- Svrha: Reguliše energetski sektor, uključujući upotrebu i efikasnost energetskih sistema u zgradama.
- Ključne odredbe: Energetska efikasnost, upotreba obnovljivih izvora energije, standardi za instalacije grejanja i hlađenja.
5. Zakon o zaštiti od požara
- Svrha: Reguliše mere zaštite od požara u objektima, uključujući održavanje protivpožarnih sistema.
- Ključne odredbe: Instalacija i održavanje protivpožarnih sistema, evakuacijski planovi, obaveze vlasnika i upravnika zgrada.
6. Pravilnik o tehničkim normativima za održavanje zgrada
- Svrha: Detaljno propisuje tehničke standarde i normativne zahteve za održavanje različitih delova zgrade.
- Ključne odredbe: Standardi za održavanje konstrukcija, instalacija, opreme, intervali pregleda i održavanja.
7. Pravilnik o bezbednosti liftova
- Svrha: Reguliše instalaciju, upotrebu i održavanje liftova u zgradama.
- Ključne odredbe: Periodični pregledi liftova, standardi za održavanje i popravke, obaveze vlasnika i servisnih firmi.
8. Zakon o zaštiti životne sredine
- Svrha: Reguliše mere zaštite životne sredine u kontekstu građevinarstva i održavanja objekata.
- Ključne odredbe: Upravljanje otpadom, zaštita vazduha i vode, ekološki standardi za građevinske radove.
9. Zakon o privatnom obezbeđenju
- Svrha: Reguliše aktivnosti vezane za privatno obezbeđenje, uključujući sigurnosne sisteme u zgradama.
- Ključne odredbe: Instalacija i održavanje sigurnosnih sistema, video nadzor, protivprovalni sistemi.
10. Lokalni propisi i uredbe
- Svrha: Lokalne samouprave mogu doneti dodatne propise koji detaljnije regulišu održavanje zgrada na njihovoj teritoriji.
- Ključne odredbe: Specifični zahtevi za održavanje fasada, komunalne usluge, upravljanje zajedničkim prostorima.
Pridržavanje zakonskih propisa ključno je za osiguranje bezbednosti, funkcionalnosti i dugovečnosti zgrade. Upravnik i vlasnici stanova moraju biti upoznati sa relevantnim zakonima i pravilnicima kako bi osigurali da se sve aktivnosti održavanja sprovode u skladu sa važećim standardima i propisima. Redovno praćenje promena u zakonskoj regulativi i angažovanje stručnjaka za specifične zadatke može pomoći u izbegavanju pravnih problema i osigurati sigurnost svih stanara.